بحث عن الاجاره واحكام الاجاره - بحث علمى عن الاجاره واحكام الاجاره كامل بالتنسيق
744 - يعتبر فى المؤجر و المستاجر البلوغ و العقل و الاختيار و الرشد , و لا تصح اجاره المفلس امواله التى حجر عليها , و لكن تصح اجارته نفسه على الاظهر.
745 - لا تصح اجاره غير المالك الا اذا كان وليا او وكيلا عن المالك , نعم تصح اذا تعقبت بالاجازه .
746 - اذا آجـر الـولـى مـال الـطفل مده , و بلغ الطفل اثناءها كانت صحه الاجاره بالنسبه الى ما بعد بلوغه مـوقـوفـه عـلى اجازته حتى فيما اذا كان عدم جعل ما بعد البلوغ جزءا من مده الايجار على خلاف مصلحه الطفل , و هكذا الحكم فيما اذا آجر الولى الطفل نفسه الى مده فبلغ اثناءها , نعم اذا كان امتداد مده الايجار الى ما بعد البلوغ مقتضى مصلحه ملزمه شرعا بحيث يعلم عدم رضا الشارع بتركها صح الايجار كذلك باذن الحاكم الشرعى و لم يكن للطفل ان يفسخه بعد بلوغه .
747 - لا يـجـوز استيجار الطفل الذى لا ولى له بدون اجازه المجتهد العادل او وكيله , و اذا لم يتمكن من الوصول اليه جاز استجاره باجازه بعض عدول المؤمنين .
748 - لا تـعـتـبر العربيه فى صيغه الاجاره , بل لا يعتبر اللفظ فى صحتها , فلو سلم المؤجر ماله للمستاجر بقصد الايجار و قبضه المستاجر بقصد الاستيجار صحت الاجاره .
749 - تكفى فى صحه اجاره الاخرس الاشاره المفهمه للايجار او الاستيجار.
750 - لـو اسـتـاجر دكانا او دارا او بيتا بشرط ان ينتفع به هو بنفسه لم يجز ايجاره للغير على وجه ينتفع به الـغـيـر , و يصح لو كان على نحو يرجع الانتفاع به لنفس المستاجر الاول , كان تستاجر امراه دارا ثم تتزوج فتؤجر الدار لبعلها لسكناها.
751 - اذا اسـتـاجر عينا فله ان يؤجرها من غيره ـ الا اذا اشترط عليه عدم ايجارها صريحا او كان الايجار غير متعارف خارجا بحيث اغنى ذلك عن التصريح باشتراط عدمه ـ و لكن فى جواز تسليمه العين الى المستاجر الثانى من دون رضا المؤجر المستكشف و لو من قرائن الحال اشكال .
و لـو اراد المستاجر ان يؤجر العين المستاجره بازيد مما استاجرها به فلا بد ان يحدث فيها شيئا كالترميم او التبييض او يغرم فيها غرامه و لو لحفظها و صيانتها , و الا لم يجز له ذلك .
هـذا فى الدار و السفينه و الحانوت , و كذا فى غيرها من الاعيان المستاجره ـ حتى الاراضى الزراعيه ـ على الاحوط , و لا فرق فى عدم جواز الايجار بالازيد بين ان يؤجرها بنفس الجنس الذى استاجرها به او بغير ذاك الجنس سواء كان من النقود ام من غيرها على الاظهر.
752 - لو اشترط فى الاجاره ان يكون عمل الاجير لشخص المستاجر لم يجز له ايجاره ليعمل لشخص آخر و يـجـوز ذلـك مع عدم الاشترط او ما بحكمه كما مر , الا انه لا يجوز ان يؤجره بازيد مما استاجره سواء اكانت الاجرتان من جنس واحد ام لا على الاظهر.
753 - اذا آجـر نـفسه لعمل من دون تقييد بالمباشره لم يجز له ان يستاجر غيره لذلك العمل بعينه بالاقل قـيـمـه من الاجره فى اجاره نفسه , نعم لا باس بذلك اذا اتى ببعض العمل و لو قليلا فاستاجر غيره للباقى بالاقل قيمه من الاجره .
754 - لا بـاس بـان يـسـتاجر دارا ـ مثلا ـ سنه بعشره دنانير فيسكن فى نصفها و يؤجر نصفها الاخر بعشره دنـانير , و لا يجوز ان يؤجره بازيد من عشره دنانير الا ان يحدث فيه شيئا , فاذا اراد ايجاره باكثر كاثنى عشر دينارا ـ مثلا ـ فلا بد ان يعمل فيه شيئا كالترميم .
755 - يعتبر فى العين المستاجره امور : ( 1 ) التعيين , فلو قال آجرتك احدى دورى لم تصح الاجاره .
( 2 ) المعلوميه , بان يشاهد المستاجر العين المستاجره , او يعلم بخصوصيتها التى تختلف فيها الرغبات و لو كان ذلك بتوصيف المؤجر.
( 3 ) التمكن من التسليم , و يكفى تمكن المستاجر من الاستيلاء عليها , فتصح اجاره الدابه الشارده ـ مثلا ـ اذا كان المستاجر قادرا على اخذها.
( 4 ) امكان الانتفاع بها مع بقاء عينها , فلا تصح اجاره الخبز و غيره من الماكولات للاكل .
( 5 ) قـابـلـيـتها للانتفاع المقصود من الاجاره , فلا تصح اجاره الارض للزراعه اذا لم يكن المطر وافيا و لم يمكن سقيها من النهر او غيره .
756 - يـصـح ايجار الشجر للانتفاع بثمرها غير الموجود فعلا , و كذلك ايجار الحيوان للانتفاع بلبنه او البئر للاستسقاء.
757 - يـجـوز للمراه ايجار نفسها للارضاع من غير حاجه الى اجازه زوجها , نعم لو اوجب ذلك تضييع حقه توقفت صحه الاجاره على اجازته .
شرائط المنفعه المقصود من الاجاره
758 - تـعـتبر فى المنفعه التى يستاجر المال لاجلها امور اربعه : ( 1 ) ان تكون محلله , فلو انحصرت منافع المال فى الحرام او اشترط الانتفاع بخصوص المحرم منها او اوقع العقد مبنيا على ذلك بطلت الاجاره , كما لو آجر الدكان بشرط ان يباع او يحفظ فيه الخمر , او آجر الحيوان بشرط ان يحمل الخمر عليه .
( 2 ) ان تكون لها ماليه يبذل المال بازائها عند العقلاء على الاحوط.
( 3 ) تـعـيـيـن نـوع المنفعه , فلو آجر حيوانا قابلا للركوب و لحمله الاثقال وجب تعيين حق المستاجر من الركوب او الحمل او كليهما.
( 4 ) تـعـيـيـن مقدار المنفعه , و هو اما بتعيين المده كما فى اجاره الدار و الدكان و نحوهما , و اما بتعيين الـعـمـل كـخـيـاطـه الثوب المعين على كيفيه معينه و اما بتعيين المسافه مثل ركوب السياره فرسخا او فرسخين .
759 - لا يجوز حلق اللحيه و لا اخذ الاجره عليه - على الاحوط وجوبا فيهما الا اذا اكره على الحلق او اضطر اليه لعلاج او نحوه او خاف الضرر على تقدير تركه او كان تركه حرجيا بالنسبه اليه كما اذا كان يوجب سخريه و مهانه شديده لا يتحملها ففى مثل ذلك يجوز الحلق بلا اشكال .
760 - لـو لـو يـعـيـن مبدا مده الاجاره كان ابتداؤها من حين اجراء الصيغه , و لو لم يعين الزمان الواقع فيه العمل اقتضى ذلك التعجيل على الوجه العرفى .
761 - لو آجر داره سنه , و جعل ابتداءها بعد مضى شهر ـ مثلا ـ من اجراء الصيغه صحت الاجاره , و ان كانت العين عند اجراء الصيغه مستاجره للغير.
762 - لا تصح الاجاره اذا لم تتعين مده الايجار فلو قال ( آجرتك الدار كل شهر بدينار مهما اقمت فيها ) لم تصح , و اذا آجرها شهرا معينا بدينار و قال ( كلما اقمت بعد ذلك فبحسابه ) صحت الاجاره فى الشهر الاول خـاصه , و يمكن صحيح الفرض الاول بنحو الجعاله او الاباحه بالعوض , و يمكن تصحيح الفرض الاول بنحو الجعاله او الاجاله بالعوض .
763 - الـدور الـمـعده لاقامه الغرباء و الزوار اذا لم يعلم مقدار مكثهم فيها , و حصل الاتفاق على اداء مقدار مـعـين عن اقامه كل ليله ـ مثلا ـ يجوز التصرف فيها , و لكن لا يصح ذلك اجاره حيث لا يعلم مده الايجار فللمالك اخراجهم حينما اراد.
مسائل فى الاجاره
764 - لا بـاس بـاخـذ الاجـره عـلى ذكر مصيبه سيد الشهداء و سائر الائمه عليهم السلام و ذكر فضائلهم و الخطب المشتمله على المواعظ و نحو ذلك .
765 - تجوز الاجاره عن الميت فى العبادات الواجبه عليه نظير الصلاه و الصيام و الحج , و لا يجوز ذلك عن الحى الا فى الحج عن المستطيع العاجز عن المباشره او من استقر عليه الحج و لم يتمكن من المباشره , و تـجـوز الاجـاره عـن الـحى و الميت فى بعض المستحبات العباديه كالحج المندوب و زياره الائمه عليهم الـسـلام , و ما يتبعهما من الصلاه , و لا باس باتيان المستحبات و اهداء ثوابها الى الاحياء كما يجوز ذلك فى الاموات .
766 - لا تـجوز - على الاحوط - الاجاره على تعليم مسائل الحلال و الحرام و تعليم الواجبات مثل الصلاه و الـصـيـام و غـيـرهما مما كان محل الابتلاء بل فى غيره ايضا اشكال و ان كان الاظهر الجواز , و لا يجوز اخذ الاجره على تغسيل الاموات و تكفينهم و دفنهم على الاحوط , نعم لا باس باخذ الاجره على خصوصيه زائده فيها على المقدار الواجب .
767 - يـعـتـبـر فـى الاجره ان تكون معلومه , فلو كانت من المكيل او الموزون قدرت بهما , و لو كانت من المعدود كالنقود قدرت بالعد , و ان كانت مما تعتبر مشاهدته فى المعاملات لزم ان يشاهدها المؤجر او يبين المستاجر خصوصياتها له .
768 - لـو آجـر ارضـا للزراعه , و جعل الاجره من حاصل تلك الارض , او جعلها كليا فى الذمه مشروطا بان تدفع من حاصلها لم تصح الاجاره , و اما اذا كان الحاصل موجودا - فعلا - فتصح الاجاره .
769 - لا يـسـتحق المؤجر مطالبه الاجره قبل تسليم العين المستاجره , و كذلك الاجير لا يستحق مطالبه الاجره قبل اتيانه بالعمل الا اذا جرت العاده بتسليمها مسبقا - كالاجير للحج - او اشترط ذلك .
770 - اذا سـلـم الـمـؤجـر الـعـيـن الـمستاجره وجب على المستاجر تسليم الاجره , و ان لم يتسلم العين المستاجره او لم ينتفع بها فى بعض المده او تمامها.
771 - اذا آجـر نفسه لعمل و سلم نفسه الى المستاجر ليعمل له استحق الاجره , و ان لم يستوفه المستاجر , مـثـلا : اذا آجر نفسه لخياطه ثوب فى يوم معين , و حضر فى ذلك اليوم للعمل وجب على المستاجر اعطاء الاجره و ان لم يسلمه الثوب ليخيطه , و لا فرق فى ذلك بين ان يكون الاجير فارغا فى ذلك اليوم او مشتغلا بعمل آخر لنفسه او لغيره .
772 - لـو ظهر بطلان الاجاره بعد انقضاء مدتها وجب على المستاجر اداء اجره المثل , فلو استاجر دارا سنه بـمـائه ديـنـار و ظـهـر بطلانها بعد مضى المده , فان كانت اجرته المتعارفه خمسين دينارا لم يجب على المستاجر ازيد من خمسين دينارا , نعم لو كانت الاجره المتعارفه مائتى دينار مثلا و كان المؤجر هو المالك او وكـيله المطلق - و كان عالما باجره المثل - لم يكن له اخذ الزائد على اجره المسمى و هو المائه دينار , و لو ظهر بطلان الاجاره اثناء المده فحكمه بالنسبه الى ما مضى حكم ظهور البطلان بعد تمام المده .
773 - اذا تـلـفت العين المستاجره لم يضمنها المستاجر اذا لم يتعد و لم يقصر فى حفظها , و كذلك الحال فى تلف المال عند الاجير كالخياط , فانه لا يضمن تلف الثوب , اذا لم يكن منه تعد او تفريط.
774 - اذا ذبـح الـقـصاب حيوانا بطريق غير مشروع فهو ضامن له , و لا فرق فى ذلك بين الاجير و المتبرع بعمله .
775 - اذا اسـتاجر دابه لحمل كميه معلومه من المتاع فحملها اكثر من تلك الكميه , فتلفت الدابه او عابت كان عليه ضمانها , و كذا اذا لم تعين الكميه و حملها اكثر من المقدار المتعارف , و على كلا التقديرين يجب عليه دفع اجره الزائد ايضا سواء عابت الدابه او تلفت ام لا.
776 - لـو آجـر دابـه لـحـمل الزجاج - مثلا - فعثرت فانكسر الزجاج لم يضمنه المؤجر , الا اذا كانت عثرتها بسببه كان ضربها ضربا غير متعارف فعثرت .
777 - الختان ان قصر او اخطاء فى عمله كان تجاوز عن الحد المتعارف فتضرر الطفل او مات كان ضامنا , و ان تضرر او مات باصل الختان لم يكن عليه ضمان اذا لم يعهد اليه الا اجراء عمليه الختان ـ دون تشخيص ما اذا كان الطفل يتضرر بها ام لا ـ و لم يكن يعلم بتضرره مسبقا.
778 - لـو عالج الطبيب المريض مباشره او وصف له الدواء حسب ما يراه , فاستعمله المريض و تضرر او مات كان ضمانه عليه و ان لم يكن مقصرا.
779 - لو تبرا الطبيب من الضمان و قبل المريض او وليه ذلك و مات المريض او تضرر بطبابته لم يضمن اذا كان حاذقا و قد اعمل دقته و احتاط فى المعالجه .
780 - تنفسخ الاجاره بفسخ المؤجر و المستاجر اذا تراضيا على ذلك , و كذلك تنفسخ بفسخ من اشترط له حق الفسخ فى عقد الاجاره من المؤجر او المستاجر او كليهما.
781 - اذا ظهر غبن المؤجر او المستاجر كان له خيار الغبن ـ على تفصيل تقدم نظيره فى البيع ـ و لو اسقط حقه فى ضمن العقد او بعده لم يستحق الفسخ .
782 - اذا غصبت العين المستاجره قبل التسليم الى المستاجر فله فسخ الاجاره و استرجاع الاجره , و له ان لا يفسخ و يطالب الغاصب بعوض المنفعه الفائته , فلو استاجر دابه شهرا بعشره دنانير و غصبت عشره ايام , و كـانـت اجرتها المتعارفه فى العشره اياما خمسه عشر دينارا جاز للمستاجر ان يطالب الغاصب بخمسه عشر دينارا.
783 - اذا مـنـع الـمستاجر من تسلم العين المتساجره او غصبت منه بعد تسلمها او منع من الانتفاع بها لم يجز له الفسخ , و كانت له المطالبه من الغاصب بعوض المنفعه الفائته .
784 - لاتبطل الاجاره ببيع المؤجر العين المستاجره قبل انقضاء المده من المستاجر او من غيره
785 - تـبـطـل الاجاره بسقوط العين المستاجره عن قابليه الانتفاع منها بالمنفعه الخاصه المملوكه , فاذا اسـتـاجر دارا سنه ـ مثلا ـ فانهدمت قبل دخول السنه او بعد دخولها بلا فصل بطلت الاجاره , و اذا انهدمت اثناء السنه تبطل الاجاره بالنسبه الى المده الباقيه و كان للمستاجر الخيار فى فسخ الايجار , فان فسخ رجع على المؤجر بتمام الاجره المسماه و عليه له اجره المثل بالنسبه الى المده الماضيه , و ان لم يفسخ قسطت الاجره بالنسبه و كان للمالك حصه من الاجره بنسبه المده الماضيه .
786 - اذا استاجر دارا فانهدم قسم منها , فان كانت بحيث لو اعيد بناء القسم المهدوم على الوجه المتعارف لـعـدت بـعد التعمير مغايره لما قبله فى النظر العرفى كان حكمه ما تقدم فى المساله السابقه , و ان لم تعد كـذلـك فان اقدم المؤجر على تعميرها فورا على وجه لا يتلف شى ء من منفعتها عرفا لم تبطل الاجاره و لم يـكـن لـلمستاجر حق الفسخ , و ان لم يقدم على ذلك و كان قادرا عليه فللمستاجر الزامه به , فان لم يفعل كـان لـه مـطـالبته باجره مثل المنفعه الفائته كما ان له الخيار فى فسخ الاجاره راسا ـ و لو مع التمكن من الزامه على الاظهر ـ فان فسخ كان عليه للمؤجر اجره مثل ما استوفاه من المنافع و يرجع عليه بتمام الاجره الـمسماه , و ان لم يقدم على تعميرها على الوجه المذكور لتعذره و لو فى حقه فتلف مقدار من منفعه الدار بطلت الاجاره بالنسبه الى المنافع الفائته , و كان للمستاجر حق فسخ اصل الاجاره فان فسخ جرى عليه ما تقدم فى الصوره السابقه عند الفسخ .
787 - الـظاهر ان موت المؤجر او المستاجر لا يقتضى بنفسه بطلان الاجاره حتى فيما اذا استاجر دارا على ان يـسـكنها بنفسه فمات فانه لا تبطل الاجاره بموته ولكن يثبت للموجر التخلف خيار الفسخ نعم اذا اعتبر سكناه على وجه القيديه تبطل بموته .
788 - لو وكل شخصا فى ان يستاجر له عمالا فاستاجرهم باقل مما عين الموكل حرمت الزياده على الوكيل و وجب ارجاعها الى الموكل .
789 - لو آجر الصباع نفسه بصبغ الثوب بالنيل ـ مثلا ـ فصبغه بغيره , لم يستحق اجره اصلا.
قانون رقم 136لسنة1981
From جوريسبيديا
قوانين الايجارات المصرية
• قوانين رئيسية:-
قانون رقم49لسنة1977| قانون رقم 136لسنة1981| قانون رقم 6 لسنة 1997 ...
• قوانين معدلة للقوانين الرئيسية:
قانون رقم 5 لسنة 1996 | قانون رقم 14لسنة2001| قانون رقم 4 لسنة1996 ...
• قواعد قضائية في الايجارات:
قواعد قضائية في قوانين الايجارات ا ( القوانين الاستثنائية| قواعد قضائية حسب القانون المدني في الايجارات ...
• دراسات وموضوعات ذات صلة:
اسباب الاخلاء في القانون المصري-- تأليف : مصطفى عطية المحامي 000
قانون رقم 136 لسنة 1981
فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
أولا - فى شأن قواعد و إجراءات تحديد أجرة الأماكن
المادة 1
فيما عدا الاسكان الفاخر , لايجوز أن تزيد الاجرة السنوية للا ماكن المرخص فى اقامتها لاغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الارض والمبانى وعلى الاتقل المساحة المؤجرة لهذا الاغراض عن ثلثى مساحة مبانى العقار .ولا تسرى على هذه الاماكن أحكام المادة (13) عدا الفقرة الاخيرة منها والمادة ( 14 ) والفقرة الاولى من المادة ( 15 ) والفقرة الثانية من المادة ( 68 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيما لعلاقة بين المؤجر والمستأجر ويصدر بتحديد مواصفات الإسكان الفاخر من الوزير المختص بالإسكان .
المادة 2
تقدر قيمة الارض بالنسبة الى الاماكن المنصوص عليها فى الفقرة الاولى من المادة السابقة وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء وتقدر قيمة المبانى وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء فاذا ثبت تراخى المالك عمدا عن عداد المبنى للاستغلال تقدر تكلفة المبانى وفقا للأسعار التى كانت سائدة فى الوقت الذى كان مقدر لإنهاء أعمال البناء وذلك دون الإخلال بحق المحافظة المختصة فى إستكمال الأعمال وفقا للقواعد المنظمة لذلك . ويصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتحديد الضوابط والمعايير التى تتبع فى تقدير قيمة الارض والمبانى بما يكفل تقديرها بقيمتها الفعلية على وحداته وفقا لموقع وحدة وصقعها والانتفاع بها ومستوع البناء .
المادة 3
تشكل بقرار من المحافظ المختص فى كل محافظة لجنة أو كثر تضم بعض ذوى الخبرة لاعداد تقارير سنوية بناء على الدراسات التى تجريها فى نطاق المحافظة عن . ( أ ) ثمن المثل للارض من واقع أسعار التعامل بالمدينة أو التعامل بالمدينة أو الحى أو المنطقة مستخلصة من كافة التصرفات والتعاملات القانونية سواء بين الافراد أو الجهات الحكومية أو العامة أو الخاصة . ( ب ) أسعار التكلفة الفعلية لمختلف مستويات المبانى من واقع تطورات أسعار مواد البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية المتبعة لتنفيذ الاعمال .ويؤخذ فى الإعتبار بالتقديرات الواردة ى هذه التقارير عند تحديد الاجرة لاحكام هذا القانون . وتسلم المحافظة نسخة من هذه التقارير لكل من يطلبها فى مقابل رسم يصدر بتحديده قرار من المحافظ المختص بما لايجاوز خمسة جنيهات للنسخة .
المادة 4
يتولى مالك المبنى تحديد الاجرة وفقا للضوابط والمعايير والتقارير والدراسات المنصوص عليها فى المواد السابقة ويتضمن عقد الايجار مقدار الاجرة المحددة على هذه الاسس . فاذا أبرم عقد الايجار قبل اتمام البناء وحدد فيه الاجره بصفة مبدئية , كان على مالك المبنى اخطار المستأجر بالأجرة المحددة للمكان وفقا لاحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ اتمام البناء وبشرط الا تجاوز الاجرة المبدئية الا بمقدار الخمس . وعلى المالك أن يمكن المستأجر من الاطلاع على المستندات اللازمة لتحديد الاجرة وذلك خلال شهر من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الاخطار بحسب الاحوال .
المادة 5
اذا رأى المستأجر أن الاجرة التى حددها المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها فى هذا القانون جاز له خلال تسعين يوما من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الاخطار أو من تاريخ شغله للمكان أن يطلب من لجنة تحديد الاجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان وفقا للاسس المنصوص عليها فى هذا القانون ، ويكون الطعن على قرارات هذه اللجان أمام المحكمة الابتدائية التى يقع فى دائرتها المكان المؤجر وذلك خلال ستين يوما من تاريخ اخطار ذوى الشأن بقرارها . وتسرى على هذه الطعون أحكام المادتين ( 18 ) ( 20 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 .
المادة 6
يجوز لمالك المبنى اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون أن يتقاضى من المستأجر مقدم ايجار لايجاوز أجرة سنتين وذلك بالشروط الآتية : 1- أن تكون لاعمال الاساسية للبناء قد تمت ولم يتبق الا مرحلة التشطيب . 2- أن يتم الاتفاق كتابة على مقدار مقدم الايجار وكيفية خصمه من الاجرة المستحقة فى مدة لا تجاوز ضعف المدة المدفوع عنها المقدم وموعد اتمام البناء وتسليم الوحدة صالحة للاستعمال . ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتنظيم تقاضى مقدم الايجار والحد الاقصى لمقدار المقدم بالنسبة لكل مستوى من مستويات البناء . ولاتسرى حكم الفقرة الاخيرة من المادة (26) من القانون رقم 49 لسنة 1977 على مقدم الايجار الذى يتقاضاه المالك وفقا لاحكام هذه المادة . ثانيا - فى شأن تصحيح بعض أو ضاع الاماكن القديمة .
- فى شأن تحقيق توازن فى العلاقات الإيجارية
المادة 18
لايجوز للمؤجر أن يطلب أخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد الالا حد الاسباب الاتية : (أ) الهدم الكلى أو الجزئى للمنشات الايلة للسقوط والاخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للاحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية . (ب) اذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالاجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفة بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو باعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء اذا قام المستأجر قبل اقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية . ولاينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأجير فى سداد الاجرة اعمالا للشرط الفاسخ الصريح اذا ما سدد المستأجر الاجرة المصاريف والاتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ فى مواجهة المستأجر . فاذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء أو الطرد بحسب الأحوال . (ج) اذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير اذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الاصلى أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون اخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لاحكام المادة 29- من القانون 49 لسنة 1977 . (د) اذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى اغراض منافية للآداب العامة . ومع عدم الإخلال بالأسباب إليها لاتمتد بقوة القانون عقود إيجاد الاماكن المفروشة . وتلغى المادة (31) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك إعتبارا من تاريخ بهذا القانون .
المادة 19
فى الاحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين الى غير أغراض السكنى تزاد الاجرة القانونية بنسبة : 1- 200% للمبانى المنشأة قبل أول يناير 1944 . 2- 100% للمبانى المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961 3- 75 % للمبانى المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977 4- 50% للمبانى المنشأة أو التى تنشأ بعد 9 سيتمبر 1977 . وفى حالة التغيير الجزئى للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها . ويشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كليا أو جزئيا الحاق ضرر بالمبنى أو بشاغليه . وتلغى المادة (23) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ بهذا القانون .
المادة 20
يحق لمالك عند قيام المستأجر فى الحالات التى يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول علي 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التى بالعين . وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق اعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق فى الشراء اذا ابدى رغبته فى ذلك واودع الثمن مخصوما منه نسبة ال50% المشار اليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع فى دائرتها العقار ايداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الايجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الاعلان وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمسأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة ال50% المشار اليها .
المادة 21
يشترط الايزيد مجموع مايقوم المستأجر هو وزوجته وأولاده القصر غير المتزوجين مفروشا - بغير موافقة المالك - على شقة واحدة فى نفس المدينة - ويعقد فى تحديد المدينة بأحكام قانون اللحكم المحلى .
المادة 22
تعطى أولوية فى تأجير الوحدات السكنية التى تقيمها الدولة أو المحافظات أو الهيئات العامة أو شركات القطاع العام لتلبية إحتياجات العاملين الذين إنتهت خدمتهم من شاغلى المساكن التابعة للحكومة ووحدات الحكم المحلى والهيئات العامة وشركات القطاع العام وكذلك ملاك العقارات وأقاربهم حتى الدرجة الثانية فى المحافظة التى يؤجرون بها وحدات العقار المملوك لهم للغير وتوزع هذه الوحدات بينهم وفقا للأولويات التى يصدر بها قرار من المحافظ المختص , واذا اقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدردجة الثانية بالمنبى الذى أقامه بما لا يجاوز مثلى الاجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستأجرها منه .
الإثنين 15 مايو - 11:57
