لمحة عن المراحل التي مر بها التشريع العقاري

1-المراحل التي مرّ بها العقار في الجزائر بعد الاستقلال

2- إشكالية العقار
3- الواقع المستقبل .
أولا- المـراحل التي مرّ بها العقار في الجزائر بعد الاستقلال :
تميزت سياسة تسيير الثروة العقارية واستغلالها فـي الجزائر، تواريخ و محطات هامة أهما :
n1962: جرد الأملاك الشاغرة وإنشاء لجان التسيير على مستوى المزارع التي كانت موجودة آنذاك .
n1963: تأميم الأملاك الشاغرة التي تم جردها وإقامة أملاك مسيرة ذاتيا.
n1971: تطبيق الثورة الزراعية.
n1983: إقامة المزارعالفلاحية الاشتراكية الناتجة عن إدماج المزارع المسيرة ذاتيا والتعاونيات الفلاحية للمجاهدين و تنفيذ عملية حيازة الملكية العقارية الفلاحية.

n1984: إصدار أول قانون ينظم أملاك الدولة ويؤسس مبادئ قائمة على عدم جواز التصرف في الأملاك العمومية وعدم اكتسابها ولا إمكانية حيازتها بالتقادم قانون الذي خلفه قانون 90/30 المتعلق بأملاك الوطنية
n1987: إعادة تنظيم المزارع الفلاحية الاشتراكية وإنشاء مستثمرات فلاحية جماعية ومستثمرات فلاحية فردية و صدور قانون رقم 87/19 و المراسم المنفذة له منها مر سوم رقم 89/52 المتضمن القانون الأساسي للمزرعة النموذجية
.n1990: إصدار لأول مرة قانون متعلق بالتوجيه العقاري رقم 90/25 مع إرجاع الأراضي المؤممة لمالكيها الأولين .
n وصدور المرسومين التنفيذيان رقم 90/50 المحدد لشروط إعداد العقد الإداري المنشي للمستثمرة الفلاحية و كذا المرسوم التنفيذي رقم 90/51 يتعلق بإجراءات إسقاط حق الانتفاع الدائم الممنوح طبقا للقانون رقم 87/19 .
n إصدار قانون أملاك الدولة الذي يميز الأملاك العمومية عن الأملاك الخاصة للدولة قانون 90/30 .n1995: إرجاع الأراضي الفلاحية الموضوعة تحت رقابة الدولة والأراضي التي كانت موضوع هبة.

ثانيا-- إشكــــاليــــــة العــــــقـــــار :
1- تعدد القوانين التي تسير العقار الفلاحي التابع للأملاك الخاصة للدولة وتعدد كيفيـة استغلاله :
nحيازة الملكية العقارية عن طريق استصلاح الأراضي قانون رقم 83/18 المؤرخ في 13/08/1983 و المرسوم رقم 83/724 محدد لكيفيات تطبيقه
nحق انتفاع دائم على الأرض قانون رقم 87/19 كما سبق بيانه .
nحق الامتياز الذي يمكن أن يتحول إلى حق ملكية مرسوم 97-483 أي أن الاستصلاح جعله المشرع سبب من أسباب الملكية .

2- المفـاهيم القانونية للأملاك الوطنية:
nقبل سنة 1989: قانون رقم 84-16 المتعلق بالأملاك الوطنية المادة 4 منه يطرح المبدأ العام بأن مجموع الأموال التي تدخل ضمن الأملاك الوطنية لا يمكن التصرف فيها ، أو حجزها، ولا تسقط بالتقادم.

nبعد سنة 1989: كرس دستور 1989 لأول مرة منذ الاستقلال مبدأ ازدواجية الأملاك التابعة للدولة والجماعات المحلية إلى أملاك عامة وأملاك خاصة للدولة أنظر المادة 18 منه غير أنه لم يتم إدراج الأراضي الفلاحية ضمن الأملاك العامة التي لا يمكن التصرف فيها وفقا لنص المادة 17 .
nقانون الأملاك الوطنية ر قم 90/30 :
. الأملاك العامة: لا يمكن التصرف فيها، أو حجزها ولا تسقط بالتقادم.
. الأملاك الخاصة: يمكن التصرف فيها أنظر المرسوم رقم المرسوم 91-454.
أما الأراضي الفلاحية (الأملاك الخاصة للدولة) فتخضع إلى أحكام ق 87-19 (م 105).
القانون المدني: يخضع التصرف في الأملاك الخاصة للدولة إلى قوانين خاصة (م 689).
3- الملكيـة الخاصـة:
nقبل 1989: الملكية الخاصة كانت محدودة وفقا لنص المادة 16 من دستور 1976.
nبعد 1989: الملكية الخاصة مضمونة وفقا لنص المادة 49 من دستور 1989.
n قانون 90-25 المعدل والمتمم: استرجاع الأملاك المؤممة والأملاك التي وضعته تحت حماية الدولة غير أنه يمكن تحديد هذه الملكية في إطار:
- نزع الملكية من أجل المنفعة العامة (م 20 دستور 1989)
- حق الشفعة (م 794 من القانون المدني وم 52 من قانون 90-25)
4 - حماية الأراضي الفلاحية من الإعتداءات.
رغم التحذيرات العديدة الخاصة بحماية الأراضي الفلاحية، مساحات هامة تم القضاء عليها أو لصالح العمران (من أجل المنفعة العامة ...)
nهذا الاعتداء جاء مخالفا للقانون (تحويل أي أرض فلاحية خصبة إلى صنف الأراضي القابلة للتعمير يكون بموجب م 36 من ق 90-25 ).
5-حق الدولة في استرجاع الأراضي الفلاحية الخاضعة لأحكام قانون87/19والمدمجة في قطاع عمراني
nتبعا لنص المادة 53 من قانون المالية لسنة 1998.
nمرسوم تنفيذي رقم 03-313 المؤرخ في 16.09.2003
6- إهمال الأراضـي الفلاحيـة .نظرا للأهمية الاقتصادية والوظيفة الاجتماعية للأراضي الفلاحية يشكل عدم استغلالها فعلا تعسفيا في استعمال الحق استغلالها واجبا على كل مالك حقوق عينية عقارية أو حائزها أنظر المادة 9 و18 و 21 و المرسوم رقم 90/51 لا سيما المادة 04 منه و التي تحدد نوع المخالفات التي يترتب عنها إسقاط حق الإنتفاع الدائم .7 – إشكالية قانـون 87/19

nمنح هذا القانون للمنتجين الفلاحيين حقين:
- حق انتفاع دائم على مجمل الأراضي المكونة للمستثمرة؛

- حق امتلاك جميع الممتلكات الأخرى ما عدا الأرض.
nالأرض تبقى ملكا للدولة يقي للدولة حق الرقبة و لأعضاء المستثمرة حق الإنتفاع الذي يورث خلافا للقواعد العامة أين ينتهي حق الانتفاع حتما بوفاة المنتفع
nالحقوق العينية العقارية الممنوحة على الشيوع وبالتساوي قابلة للنقل والتنازل والحجز و لكن بشروط
8- الإخلال بمبادئ قانون 87-19 (نتيجة وضعية المستغلين المتميزة بعدم الاستقرار...)، منها:
- الأراضي مهملة، والبناءات غير مستغلة أو حولت إلى نشاط آخر غير فلاحي ..
- المشاكل الداخلية بين أعضاء المستثمرات أدت إلى تقسيم المستثمرة أو كرائها ..
- تحويل الأراضي الخصبة إلى صنف الأراضي القابلة للتعمير...
- غياب الإدارة في الميدان، تراكم القضايا أمام المحاكم من أجل إلغاء حق الاستفادة أو الإيجارات التي أقدم أعضاء المستثمرة على إبرامها مع الخواص الذين يملكون أموال من أجل تطوير الأرض و ظهور منازعات من أجل التعويض على أساس المادة 141 قانون المدني
هذه الوضعية أدت إلى التفكير في أحكام جديدة تنظم وتسير الأراضي التابعة لأملاك الخاصة للدولة وهو فعلا ما وقع بحيث صدر قانون ر من التقنين المدني 08/16 المتضمن التوجيه الفلاحي أنظر الجريدة الرسمية رقم 46 لسنة 2008 يمكنا تحميلها من الموقع WWW.JORAD.DZ
9- إشكاليـة الأراضـي السهبيــة:
nقانون الثورة الزراعية 71-73 وقانون الرعي 75-43 أدخل الأراضي السهبية (أراضي الكومين والعرش) ضمن الأملاك الوطنية،يعتبر الشاغلون الأصليون لهذه الأراضي أنها ملكا لهم، و أن الدولة بموجب قانون الثورة الزراعية وقانون الرعي نزعتها منهم.
nغير أن قانون 90-25 (م 85) المعدل والمتمم، أبقى هذه الأراضي للدولة، وأخضع لأحكام قانون 87-19، المستفيدون في عين المكان، الحائزون عقدا صحيحا بمقتضى أمر 71/ 73 وأحكام قانون 87-19
nأرجعت المادة 64 (في النص الأصلي ق 90-25) تحديد كيفيات منح حقوق التمتع الدائم (الانتفاع الدائم) فرديا أو جماعيا في الأراضي الرعوية والحليفة إلى قانون خاص.
nأما المادة 65 فيه، فقد نصت على إمكانية تحويل حق التمتع الدائم إلى حق ملكية طبقا لقانون 83-18.
10- إشكالية الأراضي الغابية :
أراضي تابعة للأملاك العامة للدولة (قانون 84-12) : إعادة تصنيفها بموجب نص تنظيمي.
إشكالية الأراضي الغابية التابعة للخواص (300 ألف هكتار) و أحكام قانون 84-12 و قانون 90-25...
ثالثا-الحصيلة لسنـــة 2007 :
-المساحة المستعملة في الفلاحة : 47 مليون هكتار.
-الأراضي السهبية : 32 مليون هكتار.
-الغابات : 4 مليون هكتار.
- الحلفاء : 3 مليون هكتار.
-المساحة الفلاحية الصالحة : 8.2 مليون هكتار .
الأراضي الخاصة : 5.4 مليون هكتار .
أراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة : 2.8 مليون هكتار.
الخلاصة : يجب أن نكون النظرة إلى العقار بشكل أنه يحقق ثروة اقتصادية ، وأنه يتعين المحافظة على البيئة و نجاعة الاستغلال من كل شخص سواء طبيعي أو معنوي يتدخل في استغلال العقاري
المشاكل التي يتخبط فيها العقار في الجزائر سببه عدم وجود سياسية واضحة و لكثرة النصوص القانونية وصعوبة تطبيقها نظرا لموروث التاريخي فمثلا :
- صدور قانون ر من التقنين المدني 02/07 غير أنه لم يطبق لحد الساعة .
-عدم إتمام المسح العام رغم الأموال الطائلة التي منح البنك الدولي و التقنيات المتوفرة .
-عدم فهم المواطن لهذه العملية نتيجة نقص الحمالات التوعية وإعلام .
-عدم وجود فهرس عقاري يعكس الوضعية الحقيقة للعقارات سواء التي مسحت أو التي لم تمسح ، فقد يعمد أصحاب الدفاتر العقارية إلى القسمة و تغير النطاق المساحي للوحدة العقارية دون تحين مصفوفة المسح و فهرس المسح و كذا الفهرس العقاري .

» أركان عقد البيع العقاري
» أركان العقد العقاري
» ملف الحجز العقاري
» القانون العقاري
» ملف الحجز العقاري